Dos impuestos, dos administraciones, una confusión constante
Al vender una vivienda en Alicante se pagan dos tributos distintos que casi todo el mundo mezcla:
- La plusvalía municipal (IIVTNU), que cobra el ayuntamiento y grava el incremento de valor del suelo urbano.
- La ganancia patrimonial en el IRPF (o en el IRNR si no reside en España), que cobra la Agencia Tributaria y grava la diferencia entre lo que le costó y lo que ha obtenido.
Son bases distintas, plazos distintos y administraciones distintas. Se pueden pagar los dos, uno solo o ninguno. Vamos por partes.
Plusvalía municipal: cómo quedó tras la sentencia del Constitucional
La STC 182/2021, de 26 de octubre, anuló el sistema de cálculo anterior, y el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre, lo reconstruyó con dos reglas nuevas:
- Si no hay incremento de valor, no se paga. Debe acreditarlo comparando las escrituras de compra y de venta. Es la regla que más dinero ahorra y la que más se desconoce.
- Puede elegir el método más favorable entre el objetivo y el real, y el ayuntamiento debe aceptar el que salga menor.
Método objetivo
Se aplica al valor catastral del suelo un coeficiente en función de los años transcurridos. Esos coeficientes máximos se actualizan cada año por ley, así que hay que consultar los vigentes en el ejercicio de la venta. Sobre la base resultante se aplica el tipo que fije cada ayuntamiento, con un máximo legal del 30%.
Método real
Se calcula el incremento efectivo (precio de venta menos precio de compra) y se le aplica la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. Ejemplo con cifras de Torrevieja:
- Compra en 2012: 120.000 €. Venta en 2026: 206.990 € (70 m² al precio del índice de agosto de 2026).
- Incremento total: 86.990 €.
- Si el suelo representa el 40% del valor catastral: 86.990 × 0,40 = 34.796 € de base.
- Con un tipo municipal del 25%: 8.699 € de plusvalía.
El porcentaje de suelo aparece en el recibo del IBI y cambia mucho entre un piso en altura de Benidorm (donde el suelo se reparte entre muchas viviendas) y un chalé en parcela grande en Benissa o Xàbia. En vivienda vertical el método real suele ser mucho más favorable.
Plazos y quién declara
- Transmisiones entre vivos: 30 días hábiles desde la escritura.
- Herencias: 6 meses, prorrogables hasta un año si se solicita.
- Paga el vendedor, salvo pacto en contrario entre las partes.
Y una regla que sorprende a mucha gente en la Costa Blanca: cuando el vendedor es una persona física no residente en España, el sujeto pasivo sustituto es el comprador. Si el ayuntamiento no cobra al vendedor extranjero, se lo reclama al comprador. Es motivo suficiente para retener el importe en la firma y liquidarlo directamente.
No se paga plusvalía en suelo rústico
El IIVTNU solo grava el suelo de naturaleza urbana. En las ventas de fincas rústicas del interior alicantino —Pinoso, Hondón de las Nieves, las partidas de Villena— no hay plusvalía municipal, aunque sí puede haber ganancia patrimonial en el IRPF. Compruebe la naturaleza del suelo en el recibo del IBI antes de dar por hecho el impuesto.
Ganancia patrimonial: el cálculo que de verdad pesa
La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, y ambos admiten ajustes que casi nadie aplica bien:
- Valor de adquisición = precio pagado + ITP o IVA satisfecho entonces + notaría, registro y gestoría de la compra + inversiones y mejoras acreditadas con factura (no el mantenimiento ni la pintura).
- Valor de transmisión = precio de venta − comisión de la agencia − plusvalía municipal pagada − gastos de la venta acreditables.
Guardar las facturas de la reforma de hace quince años puede valer varios miles de euros. Sin factura, no computa.
Ejemplo: vendedor residente
Compra en Torrevieja en 2012 por 120.000 €, con 12.000 € de ITP al tipo del 10% entonces vigente. Valor de adquisición: 132.000 €. Venta en 2026 por 206.990 €. Ganancia: 74.990 €. Aplicando la escala estatal del ahorro del IRPF:
| Tramo | Tipo | Cuota |
|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% | 1.140 € |
| De 6.000 a 50.000 € | 21% | 9.240 € |
| De 50.000 a 74.990 € | 23% | 5.747,70 € |
| Total | 16.127,70 € | |
La escala continúa en el 27% a partir de 200.000 € y en el 28% por encima de 300.000 €. Conviene confirmar los tramos del ejercicio en la AEAT, porque se han modificado en varias ocasiones.
Ejemplo: vendedor no residente
Con la misma ganancia de 74.990 €, un residente en la UE o el EEE tributa al tipo fijo del 19% mediante el modelo 210: 14.248,10 €. Pero además interviene la retención del 3% del artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR: el comprador está obligado a retener el 3% del precio (6.209,70 € sobre 206.990 €) e ingresarlo con el modelo 211. El vendedor liquida después y paga la diferencia —aquí, 8.038,40 €— o solicita la devolución si la retención excedió la cuota.
Ese 3% no es opcional ni negociable. Si el comprador no lo retiene, responde del pago ante Hacienda.
Exenciones que conviene comprobar antes de vender
- Reinversión en vivienda habitual: la ganancia queda exenta si se reinvierte en otra vivienda habitual en el plazo legal. No aplica a segundas residencias.
- Mayores de 65 años: exención total de la ganancia por la venta de la vivienda habitual, sin obligación de reinvertir.
- Mayores de 65 años, otros inmuebles: exención si el importe se destina a constituir una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 €.
- Coeficientes de abatimiento: para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 se puede reducir parte de la ganancia, con un límite conjunto de 400.000 € de valor de transmisión acumulado. Es muy relevante en la Costa Blanca, donde abundan las segundas residencias compradas en los setenta y ochenta.
Checklist antes de firmar
- Localice la escritura de compra y todas las facturas de mejoras.
- Consulte el reparto suelo/construcción en el recibo del IBI.
- Pida en el ayuntamiento la simulación de plusvalía por los dos métodos.
- Si es no residente, acuerde por escrito quién retiene el 3% y quién liquida la plusvalía municipal.
- Calcule la factura fiscal total antes de aceptar una oferta: sobre una ganancia de 75.000 euros, la suma de plusvalía municipal y ganancia patrimonial puede rondar los 25.000.
Saber a qué precio puede aspirar realmente su vivienda es el primer paso para hacer esas cuentas. El tasador de la web ofrece una referencia por zona con los datos de mercado de 2026.
