El error de calendario que cuesta seis meses
En la costa alicantina el mercado tiene un ritmo propio que no coincide con el del resto de España. Las visitas se concentran entre Semana Santa y septiembre, cuando el comprador extranjero está aquí de vacaciones; las firmas caen después, entre febrero y mayo y de septiembre a octubre, cuando ya ha decidido, ha organizado la financiación y ha resuelto sus trámites.
Sacar una segunda residencia al mercado en noviembre significa esperar a la primavera para tener visitas de verdad. Sacarla en marzo o abril permite aprovechar la temporada completa. Con un 44,65% de compraventas provinciales firmadas por extranjeros en 2026 (Colegio de Registradores), este calendario no es una anécdota: es la variable que más condiciona el tiempo de venta.
Primero, sepa si su zona sube o baja
El mercado de la Costa Blanca ya no se mueve en bloque. En agosto de 2026 conviven zonas con subidas de dos dígitos y zonas en corrección, a veces en el mismo municipio.
| Zonas que suben | Variación | Zonas que corrigen | Variación |
|---|---|---|---|
| Centro de Torrevieja | +25,1% | Cabo Roig (Orihuela) | -12,9% |
| Rincón de Loix (Benidorm) | +20,0% | Punta Prima (Orihuela) | -5,0% |
| Playa de Poniente (Benidorm) | +17,0% | Playa Flamenca (Orihuela) | -4,5% |
| Playa del Cura (Torrevieja) | +15,3% | Orihuela Costa (conjunto) | -2,6% |
| El Arenal (Xàbia) | +12,1% | San Fulgencio | -5,8% |
| Les Rotes (Dénia) | +9,6% | Xaló / Jalón | -13,8% |
Fuente: fotocasa, índice de agosto de 2026. Si su casa está en una de las zonas de la derecha, el precio de referencia del vecino que vendió hace dieciocho meses ya no es válido, y aferrarse a él es la forma más rápida de acumular meses en portal sin una sola oferta.
Cómo fijar el precio de una segunda residencia
Tres reglas específicas de este mercado:
1. La media municipal no sirve
Orihuela como municipio marca 3.244 €/m², pero la franja de Orihuela Costa está en 3.389 y el casco urbano en 1.578. En Dénia, el rango va de 2.353 €/m² en el Saladar a 4.502 en Les Marines. En Elche, de 1.350 €/m² en Carrús a 3.690 en Arenales del Sol. Su comparable es su urbanización, no su ayuntamiento.
2. Dentro de la urbanización, mande el producto
En un mismo residencial, la diferencia entre un bungalow de planta baja con jardín y uno de primera planta con solárium es real y conocida por el comprador local. Lo mismo ocurre con la orientación, la distancia caminando a la playa y si la comunidad tiene o no piscina y ascensor.
3. Ajuste al precio de cierre, no al de oferta
Los índices de los portales publican precio de oferta, que es lo que se pide. La tasación de Tinsa para la provincia daba 1.981 €/m² en el segundo trimestre de 2026, frente a los 2.736 €/m² de precio de oferta de Indomio en enero. Entre lo que se pide y lo que se firma hay recorrido, y el vendedor que lo ignora publica alto, no recibe visitas y acaba bajando en varios tramos, que es la peor estrategia posible.
Documentación: prepárela antes de publicar
En una segunda residencia con propietario extranjero, reunir papeles suele tardar más que vender. Empiece por aquí:
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Certificado de eficiencia energética registrado. Es obligatorio para vender (Real Decreto 390/2021) y la etiqueta debe figurar en el anuncio.
- Certificado de estar al corriente de la comunidad, firmado por el administrador. Sin él no se firma.
- Últimos recibos de IBI y de tasa de basuras.
- Escritura de compra y facturas de reformas: son la base para calcular la ganancia patrimonial.
- Licencia de ocupación vigente o documento equivalente.
- Estatutos y actas de la comunidad si hay derramas aprobadas: el comprador las pedirá.
- Si el inmueble tiene ampliaciones o cerramientos no declarados, resuélvalo antes. Es el motivo más habitual de caída de operaciones en la costa.
La factura fiscal de vender
Calcúlela antes de aceptar una oferta, no después:
- Plusvalía municipal (IIVTNU): la paga el vendedor. Puede elegir entre el método objetivo y el real, y no se paga si no hay incremento de valor, aunque hay que acreditarlo con las escrituras. Plazo: 30 días hábiles.
- Ganancia patrimonial: los residentes tributan por la escala del ahorro del IRPF; los no residentes de la UE y el EEE, al tipo fijo del 19% mediante el modelo 210.
- Retención del 3%: si usted no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo con el modelo 211 a cuenta de su impuesto. Recuperará el exceso, si lo hay, al presentar el 210.
- Plusvalía y no residencia: cuando el vendedor es persona física no residente, el sujeto pasivo sustituto de la plusvalía municipal es el comprador. Espere que su comprador quiera retener ese importe en la firma; es correcto que lo haga.
No olvide sumar al valor de adquisición el ITP que pagó en su día y las mejoras acreditadas con factura: reducen la ganancia y, con ella, el impuesto.
Preparar la casa: lo que sí importa en la costa
Una segunda residencia se vende por sensación de mantenimiento más que por reforma integral. Cuatro cosas que el comprador mira en los primeros dos minutos:
- Terraza y exterior. Es el motivo por el que compra. Toldo en buen estado, suelo limpio y mobiliario decente valen más que un cambio de cocina.
- Corrosión. Barandillas, herrajes y carpintería exterior sufren mucho en ambiente marino y delatan años de abandono.
- Humedades y persianas. En viviendas cerradas nueve meses al año son el problema más frecuente y el más fácil de detectar.
- Climatización. En un mercado donde la refrigeración pesa tanto, un equipo eficiente y una buena protección solar se notan tanto en la visita como en la etiqueta energética.
Plan de trabajo en cinco pasos
- Enero-febrero: reúna documentación, tramite el certificado energético y resuelva incidencias registrales.
- Marzo: fije precio con datos de su zona y prepare el inmueble y el reportaje fotográfico.
- Abril-septiembre: temporada de visitas. Mantenga la vivienda disponible y accesible; en la costa se pierden operaciones por no poder enseñar.
- Septiembre-mayo: negociación, arras con plazo suficiente (una hipoteca de no residente tarda entre seis y diez semanas) y firma.
- Tras la firma: liquide plusvalía en 30 días hábiles y prepare la declaración de la ganancia.
El punto de partida de todo esto es un precio realista. Para situar su vivienda dentro del rango de su urbanización y no de la media del municipio, puede usar el tasador de la web, que trabaja con las series por zona de 2026.
