Casi la mitad del mercado alicantino es extranjero
Según la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, el 44,65% de las compraventas de la provincia de Alicante en 2026 las firman extranjeros. No es un fenómeno uniforme: en la Vega Baja pesan británicos, suecos, noruegos, belgas y polacos; en la Marina Alta, alemanes y neerlandeses; en Benidorm, nórdicos y belgas que antes miraban a Torrevieja.
Comprar en España desde fuera es perfectamente factible y no requiere permiso previo, pero tiene un recorrido administrativo propio y varias trampas que salen caras. Estas son las que importan.
Paso 1: el NIE, antes que nada
El Número de Identidad de Extranjero es imprescindible para escriturar, para liquidar impuestos, para abrir cuenta bancaria y para contratar suministros. Se solicita en una comisaría de policía en España o en el consulado español del país de residencia. Sin NIE no hay compraventa, y el trámite puede tardar semanas: es lo primero que hay que poner en marcha, antes incluso de buscar vivienda.
Si no va a estar presente en la firma, la alternativa es otorgar un poder notarial a un abogado en España. Si se firma fuera del país, necesitará Apostilla de La Haya y traducción jurada.
Paso 2: comprobar el inmueble antes de las arras
La nota simple del Registro de la Propiedad cuesta unos pocos euros y es el documento más rentable de toda la operación. Debe verificar:
- Titularidad y cargas: hipotecas, embargos, servidumbres. Las cargas siguen al inmueble, no al vendedor.
- Superficie registral frente a la real. En la costa alicantina abundan las ampliaciones y los cerramientos de terraza sin declarar.
- Obra nueva declarada y legalidad urbanística. Especialmente en chalés de urbanización y en fincas rústicas del interior, donde existen edificaciones sin licencia.
- Deudas de comunidad: exija el certificado de estar al corriente. El comprador responde de las cuotas del año en curso y de los tres anteriores.
- IBI y suministros al corriente.
- Certificado de eficiencia energética, obligatorio para vender desde el Real Decreto 390/2021.
- Licencia de ocupación o su equivalente vigente, necesaria para dar de alta suministros.
Paso 3: el precio y el valor de referencia catastral
Aquí está el error más caro que comete un comprador extranjero. Desde el 1 de enero de 2022 (Ley 11/2021), el valor de referencia del Catastro es la base imponible mínima del ITP. Si el valor de referencia es superior al precio pactado, el impuesto se calcula sobre el valor de referencia, no sobre lo que usted paga.
En Alicante esto tiene consecuencias inmediatas en las zonas que están corrigiendo: Orihuela Costa cae un 2,6% interanual, Cabo Roig un 12,9%, Punta Prima un 5,0%, Playa Flamenca un 4,5% y Xaló un 13,8% (fotocasa, agosto de 2026). Consulte el valor de referencia gratis en sedecatastro.gob.es con la referencia catastral antes de firmar arras y calcule el impuesto sobre esa cifra.
Paso 4: la factura fiscal de la compra
Desde el 1 de junio de 2026 el ITP de la Comunitat Valenciana es del 9%, un punto menos que antes, según la Ley 5/2025, de 30 de mayo (hisenda.gva.es). Los tipos aplicables:
| Supuesto | Tipo |
|---|---|
| General (vivienda usada) | 9% |
| Menores de 35 años, primera vivienda habitual hasta 180.000 € | 6% |
| Menores de 35 años, primera vivienda habitual por encima de 180.000 € | 8% |
| Familia numerosa o monoparental, discapacidad ≥65%, víctimas de violencia de género (habitual, hasta 180.000 €) | 3% |
| Mismos colectivos, por encima de 180.000 € | 4% |
| Inmuebles de más de 1.000.000 € | 11% |
Atención: los tipos reducidos exigen vivienda habitual. Un comprador que adquiere segunda residencia sin trasladar su residencia a España paga el tipo general, aunque sea menor de 35 años. Si compra obra nueva, no hay ITP: se tributa IVA al 10% más Actos Jurídicos Documentados.
El impuesto se autoliquida con el modelo 600 ante la Agència Tributària Valenciana en el plazo de un mes desde la escritura. Sin justificante no hay inscripción registral.
Paso 5: dos obligaciones que recaen sobre el comprador
Estas dos reglas son específicas de operaciones con parte no residente y sorprenden a casi todo el mundo:
- Retención del 3% (modelo 211). Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda a cuenta del impuesto del vendedor (art. 25.2 del texto refundido de la Ley del IRNR). Si no lo hace, responde del pago.
- Plusvalía municipal. La paga el vendedor, pero cuando el vendedor es una persona física no residente el sujeto pasivo sustituto es el comprador. Es decir: si el ayuntamiento no cobra, se lo reclama a usted.
La solución práctica es la misma en ambos casos: retener los importes en la firma ante notario y liquidarlos directamente, dejándolo por escrito en la escritura.
Paso 6: después de comprar, el modelo 210
Ser propietario no residente genera obligaciones anuales aunque no alquile la vivienda. Hacienda imputa una renta inmobiliaria calculada sobre el valor catastral (el 1,1% si el valor catastral fue revisado en el plazo legal, el 2% en caso contrario) que se declara con el modelo 210. Si alquila, tributan los ingresos; los residentes en la UE y el EEE pueden deducir gastos, y los de terceros países no.
Además pagará el IBI municipal, la tasa de basuras y las cuotas de comunidad. En urbanizaciones de la Vega Baja y la Marina Alta con piscina, jardines y seguridad, la cuota de comunidad es un coste recurrente que conviene pedir por escrito antes de comprar.
Lo que ya no existe: la golden visa
La vía de residencia por inversión inmobiliaria, conocida como golden visa, quedó derogada en abril de 2025. Comprar una vivienda en España ya no da derecho a permiso de residencia. Si necesita residir, debe acudir a las vías generales de extranjería. Desconfíe de cualquier intermediario que siga vendiendo la compra como un atajo a la residencia.
Presupuesto realista: dos ejemplos
| Concepto | Apartamento 70 m² en Torrevieja | Villa 150 m² en Teulada-Moraira |
|---|---|---|
| Precio de referencia (€/m²) | 2.957 | 4.537 |
| Precio | 206.990 € | 680.550 € |
| ITP al 9% | 18.629,10 € | 61.249,50 € |
| Subtotal | 225.619,10 € | 741.799,50 € |
A esa base hay que añadir los aranceles de notaría y registro, la gestoría, los honorarios del abogado si lo contrata y la tasación si financia. Precios de fotocasa (índice de agosto de 2026) e Indomio (Teulada, junio de 2026).
Cinco recomendaciones finales
- Abogado independiente. No el que le recomienda el vendedor ni la agencia. Es el gasto que más problemas evita.
- Contrato de arras con plazo suficiente. Una hipoteca de no residente tarda entre seis y diez semanas; unas arras a treinta días son una trampa.
- Compare por zona, no por municipio. Orihuela Costa cotiza a 3.389 €/m² y el casco de Orihuela a 1.578: son el mismo ayuntamiento y dos mercados sin relación.
- Cuente con la estacionalidad. En la costa se visita en verano y se firma entre febrero y mayo y de septiembre a octubre. En invierno hay menos competencia por la misma casa.
- Contraste el precio del anuncio con una referencia independiente de la zona. El tasador de la web ofrece esa referencia con datos de 2026 desglosados por urbanización y barrio.
